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水贝升级 ——新珠宝物业代表纵论产业转型升级

2016-07-20
策划/本刊记者 郭士军  执行/郭士军  摄影/杜灏

昨天的水贝，遍布小型珠宝城和工厂；今天，各种新的珠宝高楼大厦拔地而起，颠覆升级。有人形象地说，过去十年是水贝的1.0版本，而未来十年，将是水贝的颠覆升级版本。
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水贝总部大厦（IBC）
从2012年开始，罗湖珠宝产业聚集基地先后启动多个珠宝交易中心项目，再加上已有的几个交易中心，珠宝业专业市场和专业办公物业体林立，这对珠宝产业是很有利的局面，不仅提升了珠宝集聚基地的片区环境和物业品质，也改变了多年来困扰珠宝企业经营的场地因素，为珠宝企业的转型升级打下了良好的基础。

东起翠竹路，西到文锦北路，南起水贝二路，北至太白路，在这片区域内，集聚了9栋新的在建和完建的珠宝大楼，有金展珠宝广场、水贝总部大厦，及由水贝金座、水贝银座、水贝壹号、兴龙黄金珠宝大厦、吉盟国际大厦、特力珠宝大厦、特力珠宝大厦二期组成的特力—吉盟黄金首饰产业园。

珠宝交易中心是珠宝行业企业的经营窗口和平台，不同的交易中心拥有不同的属性和差异化的特点，为各种珠宝企业提供了丰富的选择。新的珠宝大楼即将逐步面市。对于这些相对集中的珠宝大楼，它们在物业管理、招商特色、创新商业模式、差异化及未来发展规划等方面有哪些不同？本期《中国黄金珠宝》杂志特别邀请了雅诺信副总裁闫煊，金展珠宝广场总经理王振，水贝金座运营部总监赵丽，深圳市水贝壹号投资发展有限公司招商部田润东，就上述问题进行了深入沟通和交流，对未来珠宝物业的发展模式做了详细探讨。

1
定位

《中国黄金珠宝》：水贝核心地带商业区，金展珠宝广场、水贝总部大厦、水贝金座、水贝壹号等新的珠宝楼宇即将面市。作为产业升级的新业态，新的珠宝大楼对自身的发展是如何定位的？

闫煊：
自我定位是自身发展的第一步，但同时也是最为关键的一步。水贝总部大厦的定位是总部基地。顾名思义，不管是从占地空间，高度，物理结构等方面，水贝总部大厦致力于成为水贝地区的制高点。

除了引进一些珠宝业态，水贝总部大厦将吸引一些跨界资源，如金融、现代服务业及与之相关联的新的业态资源，致力于打造成为水贝地区综合性商业集散中心。

王振：
作为现代智能楼宇和国际一流珠宝专业广场，金展珠宝广场涵盖裙楼、塔楼和珠宝博物馆3大部分，致力于成为深圳珠宝圈的标志性建筑。

金展珠宝广场定位于中国珠宝产业中高端品牌的集群中心，正在积极引进一些国内知名珠宝品牌入驻，打造深圳地区珠宝物业大楼的品牌影响力。同时，除了引进一些珠宝业态企业之外，金展还将引进一些金融、餐饮、机构等公司入驻，更好地为楼宇内的珠宝企业服务。

田润东：
关于珠宝大楼的定位，我们一直在积极探索和思考，并进行了大量的市场调查和考量。通过多次的探讨和研究，公司最终决定定位为黄金单品类的珠宝大楼。这样，我们就有效区别了其他新的珠宝大楼，我们的客户源和他们的客户源会有一些错开，避免同质化竞争。
水贝金座运营部总监 赵丽

水贝金座的定位是以集合中高端珠宝品牌企业，打造水贝地区极具影响力的珠宝品牌大楼为目标。

赵丽：

在整个特力—吉盟黄金首饰产业园项目报建的时候，当时园区内的几个物业就达成一致协议，统一规划，各自开发建设，尽可能避免后期同质化竞争。现在每个月，产业园园区内的几个业主也会定期开协调会，就园区内当下遇到的问题、未来的发展方向、各自遇到的难题等进行深入沟通和交流。

水贝金座的定位是以集合中高端珠宝品牌企业，打造水贝地区极具影响力的珠宝品牌大楼为目标。未来水贝金座将着力打造成高端珠宝品牌展示营销中心、供应端批发中心兼旅游零售集散地，不断吸引国际知名珠宝品牌入驻，推进水贝金座朝国际化、时尚化方向迈进。


2
差异化

《中国黄金珠宝》：继珠宝行业产能过剩之后，物业过剩日益被提及。最近，水贝地区的很多珠宝交易中心都出现了不同程度的空置现象，甚至有的交易中心出现了50％左右的空置率。如何看待这个现象？

闫煊：
就目前而言，珠宝行业物业供过于求，相对过剩。再过三年左右，将来的供应量将是目前供应量的两至三倍，供应量大大增加。再加上现在市场行情不好，供应量在增加，但需求方没有过去多了，甚至还在减少。在这种双重作用下，珠宝城的物业过剩自然就导致了一定程度上的空置率，只不过有的空置率低一些，有的空置率高一点，这与这些珠宝城的地理位置、租金价格、管理服务等方面有关。

现在有的珠宝大楼空置率这么高，也有其物业本身的原因。首先，商户进驻一个物业，他第一会考虑到自己能得到什么，是相对廉价的租金价格，高人流量，抑或比较满意的物业服务等。如果物业满足不了商户所期望的数个条件，商户自然会选择离开，部分物业大楼空置率高，自然也就能理解了。

深圳市水贝壹号投资发展有限公司招商部 田润东

现在珠宝市场行情不好，部分企业缩减规模，才体现出物业相对过剩的一个现象。

田润东：
就个人而言，我觉得过剩和不过剩不是绝对的，而只是一个相对的概念。珠宝市场行情好的时候，一铺都难求。2011年至2013年时候，那时的写字楼和展厅是相当“抢手”的，只要一有余位空出，立刻就被新客户租用。

而现在珠宝市场行情不好，部分企业缩减规模，才体现出物业相对过剩的一个现象。

目前，由于短时间内兴起这么多新的珠宝大楼，招租过程中难免会遇到一些挑战。几十万平方米的物业大楼拔地而起，市场肯定会承压。市场需要一个逐步消化和吸收的过程。一旦珠宝行业形势转好，人们看到转机，就可能再次增加一定数量的企业，物业过剩自然就被慢慢稀释。

王振：
当前，总体经济增速放缓，导致珠宝行业整体业绩下滑。面对新的经济形势，整个行业企业都会积极思考如何平稳过渡，将自身的经营模式进行再造升级，更好的面对未来。供给侧结构性改革已然是中国经济发展的主抓手。而对于珠宝行业而言，核心就是要优质优价，提供满足消费者甚至超越消费者需求的珠宝产品，挖掘消费热点，扩大有效供给，以往的低质低价已经是一条不归路，无法继续发展。
水贝壹号外立面整体效果图。

《中国黄金珠宝》：新建成的水贝金座、水贝总部大厦、金展珠宝广场、水贝壹号等各自都有哪些特色，即差异化是什么？

闫煊：
过去，水贝核心地带商业区是以商铺和小型珠宝城为主的老区，它的特色就是代表了水贝的1.0版本——第一个水贝十年。

作为物业，必须为入驻企业考虑他们的盈利需求，不能简简单单作为“房东”出租的角色。就水贝总部大厦而言，我们对自身的定位及要求进行了系统性规划，不仅仅为入驻企业提供满意的服务，还将有水贝总部大厦独特的优势。如果只是提供一般性的服务，我相信这些新的珠宝物业大楼都可以做到，而且也可以做的很好，但是这样没有什么差异化和个性化。

赵丽：

与园区内其他珠宝产业大楼不同的是，水贝金座以商业地产思维来运营专业市场，即通过帮助入驻商家经营获利来提升物业价值。开业后我们将投入大量资金和人力在为入驻商家吸引采购商上，一方面金座作为商场平台定期组织有实质内涵的主题活动，另一方面与入驻商家深度合作、协同推广商家产品，此外还将在交通、住宿、餐饮等方面为外地采购商提供优惠便利，吸引外地采购商前来金座。


除了提供中高档珠宝企业的展厅与办公服务外，约400平方米、挑高21米的豪华商业中庭成为众多知名珠宝企业看中的一大亮点。硕大的豪华中庭是水贝金座的一大特色。正式营业之后，中庭将可以为入驻珠宝企业提供集年会、品牌发布会、时装走秀、入驻企业产品展示等众多大型服务。


水贝金座还积极跨界经营，将五、六层作为餐饮配套及多功能宴会厅，吸引广东本地中高档餐饮连锁店入驻，为城内企业提供优质的餐饮服务。同时，我们针对城内的白领人士餐饮的需求，专门打造了一个“金座大食堂”，为城内企业员工提供物美价廉的员工餐饮服务，大大提高了其运行效率。



田润东：
与其他新的珠宝大楼相区别，水贝壹号最大的差异化就是黄金专业市场的定位。当然，除了这个突出的定位区别之外，水贝壹号也还有很多值得期待的独特优势，如水贝壹号楼体正门前的一大片广场区域。届时，这片区域将成为整个特力—吉盟珠宝首饰产业园区内极具吸引人流的重要场域，对提升我们大楼整体的市场人气很有帮助。同时，我们将负一楼专门打造成为一个餐饮市场，一楼吸引其他一些配套的服务，如星巴克、银行等，为楼宇内的珠宝企业提供多元化的服务。

王振：
珠宝博物馆是金展珠宝广场珠宝＋文化的一大特色。珠宝博物馆定位于为珠宝从业者及消费者提供珠宝全产业链全方位的立体化展示：从最初的矿石到最终成型的珠宝，整个流程将细致化呈现。来到这个博物馆，你就可以更加深刻地了解和触摸到珠宝最完整的形成体系。这也是金展珠宝广场未来要着重打造的重点公益项目，免费为企业及消费者提供珠宝衍变形态的相关知识。珠宝博物馆将通过珠宝设计师艺术廊、创意创客平台，为珠宝设计、创意营造成长空间。

对于金展而言，我们一直把打造更专业的珠宝专业市场作为基本点，为珠宝商户提供优质的经营环境和配套服务。除了“珠宝＋文化”之外，我们也强调与时俱进，不断研究行业的发展趋势，为商户提供有前瞻性、全方位的增值服务：珠宝+金融，助力商户融资发展，联合银行、信用评级、互联网金融等专业服务机构，打造金展金融服务平台,为入驻商家提供贴心的金融服务；珠宝+互联网，以整合行业资源，联结互联网、微商及各类资源平台为目的，提供行云流水般的贴心服务。

3
招商进度

《中国黄金珠宝》：目前，水贝金座、金展珠宝广场等作为产业园最早全面招商的企业，招商情况如何？如何看待未来新的珠宝大楼物业招商的问题？

王振：
金展通过去年年底进行的招商预登记，登记商户数量早已远远超过了实际的供应量，从这里我们可以看出大家对金展项目的期望值非常高，一方面提升了我们对金展项目的信心，另一方面也为我们招商工作带来了更高的要求。

水贝金座


目前，招商工作已经全面开展，金展老客户回家活动取得圆满成效，金展新客户也已经开始签订协议。我们希望更多的有品牌规划、有产品特色、有渠道优势的商家进驻金展，对此我们会与意向商户积极探讨、共谋发展。

赵丽：

作为特吉产业园“大家庭”的一员，水贝金座整栋楼宇基本建设完毕，目前正在进行全面招商，目前写字楼空置面积很少，招商基本完毕，首批大约10家企业在7月份即可正式办公；裙楼商场部分，我们从今年第二季度开始与意向客户签订合同，目前大部分签约客户已完成施工图设计，我们也陆续在帮助客户做新址推广，预计9月珠宝展前商场实现整体开业。


田润东：
受到整个行业形势的影响，现在的新起的珠宝大楼在招商过程中难免会遇到一些困难。金展珠宝广场、水贝金座等已经开始全面招商。水贝壹号正在进行整体楼层的装修和完善。按照公司进度，预计今年年底至明年年初，水贝壹号将全面装修完毕，届时将进行全面招商。

现在，水贝壹号也已经开始陆陆续续进行招商洽谈。就写字楼而言，现在已经有很多意向客户进行预订了，招商进度效果整体不错，现在如果再想招整层写字楼，已经没有了，目前像100平方米~200平方米等这样的区域，还有一些空位置可以租用。

展厅一定程度上代表着整栋大楼的形象，是大楼的一张“印象名片”。水贝壹号是深圳翠绿珠宝集团有限公司（下称“翠绿公司”）一手打造的，利用翠绿公司在黄金珠宝行业发展多年积淀的优秀的口碑形象，加上我们本身在黄金领域占有独特的优势，水贝壹号展厅将以打造黄金专业市场为出发点。相信借助翠绿公司本身在黄金领域的优势地位，以及水贝壹号区别于其他珠宝大楼显著的差异化定位，竞争相对较小，水贝壹号对展厅的招商也是信心十足。
雅诺信副总裁 闫煊

现在物业价格合理与否，就在于物业所提供的价值是否有效满足了商户的需求。

闫煊：
招商只是物业的其中一个环节，最重要的还是前端和后端的工作。前期做好功课很重要，中间依据执行，招商自然而然就能稳步推进，同时，后期的维护管理也很重要。

一个物业，低空置率、正常开业就代表物业会发展好？答案是否定的。一个物业开业之后，如果后期运营不好，后期商户可能会出现撤离，这样将对物业的品质带来大的伤害。一旦物业品质受到伤害，物业信心就会受到冲击，价格会出现波动，伴随着出现一系列问题。
这样看来，招商只是整个物业发展过程中的一个很小的环节。

站在商业地产和产业地产的角度思考，招商难只是整个物业未来发展过程中的小问题。如果只看到招商，那么只是看到了产业链发展和物业发展中的一个节点。

《中国黄金珠宝》：就目前而言，水贝地区物业过剩成为不争的事实，物业与珠宝企业的比值远远小于1：1。有很多珠宝企业都反应，现在物业租金价格过高，物业租金价格在过剩物业的现实背景下将有一次大的市场调整，价格或下降一些。珠宝城目前物业价格是否合理？

闫煊：
现在物业价格合理与否，就在于物业所提供的价值是否有效满足了商户的需求。以一枚戒指为例，同样的戒指，在卡地亚、周大福、街边店等场所卖的价格肯定是不一样的。

物业价格只有值不值，在于商户感觉值不值，也在于物业所提供的服务值不值这个价格，其实不存在合理与否的矛盾。影响物业价格的因素很多，包括地理位置、服务管理、租金价格、硬件等方面。

现在行业形势不好，很多的企业销售进入长周期中，资金周转难度加大，正在想尽办法“降本增效”。展厅的价格相对较高，在企业发展困难期，新的价高的展厅对企业及商户的吸引力其实并不是很大。

现在整个行业的趋势是展厅销售已经大不如从前，批发行业面临衰退迹象，整个行业业态出现质变。未来珠宝大楼的物业赢利点该聚焦在哪里？以租金价格为主要收益点，还是以其他方面为主要收益点，这些都值得探讨。

4
良性竞争 和谐共生

《中国黄金珠宝》：竞争是市场经济的灵魂，是推动经济发展的根本动力。新的珠宝大楼高度集中，珠宝楼宇林立，设施庞大，可珠宝行业市场“蛋糕”是一定的，新的珠宝大楼之间必定会存在一定的竞争关系。如何看待各自之间的竞争关系？
金展珠宝广场总经理 王振


竞争中合作，在合作中发展，水贝珠宝园区不仅是罗湖的、深圳的珠宝聚集地，更是全国的珠宝中心，它属于整个珠宝行业，我们要把这里打造成为全球的珠宝中心。


王振：
2016年，我们面临更加复杂多变的经济形势，风险困难都要考虑更加充分，更重要的是，我们还要坚定信心，聚焦主业，通过优质优价，扩大有效供给，提高珠宝行业供给结构适应性和灵活性，提高全要素生产率，使珠宝行业的供给体系更好适应需求结构变化。

在竞争中合作，在合作中发展，水贝珠宝园区不仅是罗湖的、深圳的珠宝聚集地，更是全国的珠宝中心，它属于整个珠宝行业，我们要把这里打造成为全球的珠宝中心，这样的梦想，需要政府、企业、行业协会和社会组织共同参与，需要园区的每一位成员为之努力和付出，我们不仅要创新，要练内功，还要聚集行业资源，齐心协力共同推广水贝整体形象，依照共建、共治、共享、共赢的思路，统筹协调发展，实现共同的行业梦想。




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